土地及樓宇業權涉及龐大資產利益，惟本港現有的“契約注冊制度”相對落后，即使是土地注冊處（田土廳）契約上的“物業擁有人”，亦未必等同“最終業權人”，易致業權糾纏不清。政府雖早于20年前已修法，惟條款至今未實施，更要待明年初再提修訂草案，冀以“新土地先行”方式解決。有法律學者向《星島》指，部分物業具凌駕性的“非注冊權益”，或需打官司才能釐清，理解當局推“新土地先行”以免觸礁，惟冀修訂草案列明注冊出錯責任，及可作申索的場景等。田土廳推算，推行“新土地”后每年約涉5000個土地登記冊，會接受電子注冊申請以提速。
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▲香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘形容，推行新制度是“摸著石頭過河”，認為“新土地先行”下，不會有大批量注冊數目令登記機制難以負荷。
陳澤銘 : 用新制處理舊契很復雜 因此新土地先行
立法會在2004年通過《土地業權條例》，冀令田土廳名冊上的物業擁有人，等同最終業權人，即可享有“不可推翻業權”。但出于“技術性問題”，條例通過長達20年仍未能執行。香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘指，“契約注冊制度”源自英國，已沿用逾百年，每當有物業轉讓，買家必須按樓契等文件追本溯源，翻查每一手轉讓業權均穩妥，才能證明業主百分百擁有業權，做法“非常古老且無效率”。他指，大部分實施普通法地區，包括英國早已轉用“業權注冊制度”，故本港多年前亦修例。惟在普通法及衡平法下，物業“擁有人”的背后，或有其他“實質擁有人”存在，即所謂的“信託安排”，用新制處理會很復雜，“某程度上是摷曬籠底問題出來，難同一時間解決，故明白今次要新土地先行?！?/span>
陳澤銘解釋，不少“信托安排”并無“白紙黑字”立據為證，如一對夫婦置業，樓契上只寫妻子名字，但首期及供款均由丈夫負責，而雙方有默契，即使“業主名”非丈夫，但實際“層樓老公都有份”，即有“實質擁有權”。而另一類“非注冊權益”則是“逆權侵佔”，原是英國鼓勵人民戰后開墾荒地的善政，惟套用至香港卻演變為“鄰居與原業主爭地”的沖突。
雖然政府明言在新制度下，注冊業主有實質土地管轄權，杜絕未來再出現“逆權侵佔”。惟陳澤銘強調由“無注冊”變成“有注冊”，過程相當繁復，尤其業主要先證明其業權，并將過去的“非注冊權益”登記在冊，“可能要先打一輪官司，由法庭裁決業權誰屬?！鼻易赃^程中有任何出錯，也會影響真正業主權益，“故政府推行新制前，會設彌償基金以保障業權損失。但我期望政府在修訂草案中能釐清，若律師在注冊過程中有失誤，造成的損失由誰承擔，及訂明可申索基金的情況?！?/p>
陳澤銘形容新制是“摸著石頭過河”，但相信以“新土地先行”，可避免有大量注冊出現致機制難以負荷，“新批土地業權也簡單，較易處理?！彼谕菩行轮魄?，田土廳可與義務律師合作，模擬由舊制轉新制后的買賣及登記流程，并測試相關登記軟件，及早找出“問題位”。另樓宇買賣除涉及買賣雙方及律師，田土廳、按揭銀行均是持分者，“尤其銀行在新制中的角色，值得當局盡早深思?！?/p>
田土廳回復指，按過往5個財政年度，政府批出的新地段總數估算，平均每年批出新土地數目約90份；而根據從地段開立的土地登記冊數據，估算新土地每年約涉5000個土地登記冊。當局透露，在實施“新土地先行”方案時會推出線上平臺，允許業界以電子方式遞交注冊申請；平臺也會利用“智方便”作身份認證及數碼簽署，及處理遞交申請、繳費等程序，從而提高注冊的準確性及縮短申請整體所需時間。
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